adalet.az header logo
  • Bakı 13°C
03 Mart 2023 10:43
1408
İQTİSADİYYAT

Daşınmaz əşyaların kirayə və icarəyə verilməsinə dair müqavilələrin hüquqi rejimi

Ölkəmizdə mülki dövriyyənin və bazar iqtisadiyyatının inkişafı sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsinin əsas vasitələrindən olan daşınmaz əşyalarla bağlı mülki hüquq münasibətlərinin daha da genişlənməsi ilə nəticələnmişdir ki, bu da öz növbəsində mülki qanunvericiliyin təkmilləşməsini labüd etmişdir.

Daşınmaz əşyalar haqqında danışarkən öncədən daha geniş bir institutun - əmlakın tərkibini müəyyən etməliyik. Əmlak istənilən əşyaların və qeyri-maddi əmlak nemətlərinin toplusudur. Göründüyü kimi əmlak ideal bir anlayış olaraq heç də konkret bir əşyanı nəzərdə tutmur. Onun tərkibinə şəxsə məxsus əşyalarla yanaşı qeyri-maddi əmlak nemətləri daxildir. Fiziki obyektlər, pullar və sənədli qiymətli kağızlar əşya sayılır.

Mülkiyyətçilər özlərinə məxsus daşınmaz əşyaları digər şəxslərin istifadəsinə müqavilələr əsasında verməklə bu əşyalara dair hüquqlarının təmin olunmasına nail olurlar. Belə ki, müqavilə bağlandığı andan hər iki tərəf üçün hüquqlar ilə yanaşı vəzifələr də yaradır. Demək olar ki, müqavilənin müddəaları müqavilə tərəfləri üçün qanun qədər məcburi xarakterə malikdir. Hüquqlar müqavilədən irəli gələn vəzifələrin mütləq icrasını tələb edir. Vəzifələrin yerinə yetirilməməsi digər müqavilə tərəfinin hüquqlarının pozulması ilə nəticələnir və bunun nəticəsində dəymiş ziyanın ödənilməsi məsələsi qarşılıqlı razılıqla, bu olmadıqda məhkəmə qaydasında həyata keçirilir. Ona görə də müqavilə bağlayan zaman tərəflər bütün şərtlərlə diqqətlə tanış olmalı, bu şərtlərin öz maraqlarına uyğunluğunu dərindən təhlil etməlidir.

İstifadə hüquqlarının digər şəxslərə verilməsinin mülki dövriyyədə geniş yayılmış hüquqi yolları kirayə və icarə müqavilələri konstruksiyasıdır. Əmlak kirayəsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 33-cü fəslində təsbit olunmuşdur. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.

Kirayə müqaviləsinin cəmi iki elementi onun mövcüdluğunu təmin edir: əşyanın istifadəyə verilməsi və bunun əvəzində kirayə haqqının ödənilməsi.

Eramızdan əvvəl mövcud olmuş Qədim Roma xüsusi hüququnda alqı-satqı ilə kirayə müqavilələrinin yaxın olduğu qeyd edilirdi. Tanınmış Roma hüquqşünası Qay qeyd edirdi ki, alqı-satqı müqaviləsinin etibarlı olması üçün əşyanın satış qiyməti (pretium) razılaşdırılmalı idi. Bu qayda kirayəyə də aid edilirdi. Kirayə haqqı nəzərdə tutulmadıqda kirayə müqaviləsi etibarsız hesab edilirdi.

Bununla yanaşı, kirayə müqaviləsində bu elementlərin həyata keçirilməsi üçün müəyyən şərtlərin razılaşdırılması və müqavilədə əks olunması müqavilə tərəflərinin hüquqları ilə bağlı hər hansı bir anlaşılmazlığı aradan qaldırır.

Kirayənin predmeti əvəzedilməz aşyalardır, yəni başqa əşyalardan yalnız özlərinə xas əlamətlərə görə ayrılmış fərdi-müəyyən əşyalar. Belə ki, kirayəçi istifadəyə götürdüyü əşyanı qaytarmaq vəzifəsini daşıyır.Bu vəzifə olmasa idi kirayə müqaviləsinin mahiyyəti dəyişərdi.

Qanunvericilikdə kirayə müqavisəsi üzrə kirayə verənin məsuliyyəti müəyyənləşdirilmişdir. Bunardan aşağıdakıları qeyd edə bilərik: kirayəyə verilən əşya kirayəçinin istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə olmalıdır; kirayəyə verilmiş əşya əmlak kirayəsi müqaviləsi ilə qarantiya verilmiş xassələrə malik olmalıdır; üçüncü şəxslərin hər hansı hüquqları və ya iddiaları kirayəyə verilmiş əşyanın müqavilədə nəzərdə tutulan istifadəsinə mane olmamalı və ya bu istifadəni istisna etməməlidir; yaşayış otağı və ya adamların olması üçün nəzərdə tutulan digər otaq həmişə elə vəziyyətdə olmalıdır ki, ondan istifadə istifadəçilərin həyatına və sağlamlığına vicdanlı kirayəyə verən üçün aşkar təhlükələr törənməsi ilə bağlı olmasın.

Yaşayış sahəsinin kirayəyə verilməsi üzrə müqavilənin notariat qaydasında təsdiqi zamanı həmin sahədə mülkiyyətçinin qeydiyyatda olmaqla yaşayan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvlərinin yazılı razılığının əldə edilməsi qanunvericiliklə tələb olunur. Belə ki, bu sahənin kirayə verilməsi ailə üzvlərinin istifadə hüquqlarına xələl gətirməməlidir.

Qanunvericilik kirayə verənin hüquqlarının qorunması ilə bağlı müəyyən müddəaları nəzərdə tutmuşdur. Məsələn, əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər.

Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.

Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Notariat təcrübəsi göstərir ki, yaşayış sahəsinin kirayə müqavilələrinin tərəflərin razılaşması ilə ləğv edilməsi şərti bəzi hallarda kirayəyə verən üçün çətinliklər törədir. Belə ki, kirayə müqaviləsi müddətində kirayəçinin vaxtından tez bu sahəni tərk etməsi müqavilənin ləğv edilməsi zərurətini yaradır. Kirayəçinin notariat ofisinə dəvət etməklə müqavilənin ləğvinə dair yeni müqavilə bağlanması mümkün olmur. Bu kimi halların həlli əvvəlcədən müqavilədə müqavilənin birtərəfli qaydaların müəyyənləşdirilməsi yolu ilə mümkündür. Yəni müqaviləni birtərəfli ləğv etmə hüququ mülkiyyətçini bu qayğılardan tamamilə azad edir.

Kirayə ilə yanaşı mülki dövriyyədə icarə institutu da geniş yayılmışdır.

Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 700.1-ci maddəsinə görə icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.

Tarixə nəzərdə saldıqda görürük ki, daşınmaz əşyalara mülkiyyət hüququ ilk olaraq məhz torpaq sahələrinə sahiblik və bu sahələrin istifadə ilə bağlı olmuşdur.

Torpaq sahələrinin icarə müqavilələri müəyyən məlumatları özündə əks etdirməlidir. İcarə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə girməzdən əvvəl icarəyə verən və icarəçi icarəyə verilən torpağın təsvirini birlikdə tərtib etməlidirlər. Təsvirdə torpağın həcmi, habelə verildiyi an olduğu vəziyyət göstərilir. Təsvir hüquq münasibətlərinə xitam verildikdə də tərtib edilir. Təsvirə onun tərtib olunduğu günün tarixi qoyulmalı və müqavilənin hər iki iştirakçısı imza atmalıdır. Müqavilə iştirakçılarından biri təsvirin tərtibində iştirakdan imtina etdikdə və ya tərtib zamanı mühüm ixtilaflar yarandıqda müqavilənin istənilən iştirakçısı tələb edə bilər ki, təsvir ekspert tərəfindən tərtib edilsin, amma torpağın icarəyə verildiyi vaxtdan doqquz aydan çox və ya icarə hüquq münasibətlərinə xitam verildiyi vaxtdan üç aydan çox keçdiyi hallar istisna təşkil edir. Belə hallarda tərəflərdən birinin iddiası üzrə ekspert məhkəmənin qərarı ilə məcburi qaydada təyin edilə bilər. Bununla əlaqədar əmələ gələn xərcləri müqavilənin hər iki iştirakçısı yarıbayarı çəkir.

Torpaq icarə haqqı tərəflərin razılığı ilə müəyyənləşdirilir. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi onların təyinatından, sahəsindən, coğrafi yerləşməsindən və keyfiyyətindən asılı olaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən təsdiq edilmiş normativlər əsasında müəyyənləşdirilir.

Qeyd edilməlidir ki, əgər hər hansı torpaq sahəsinin, hüququn və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı altı aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir.

Bələdiyyə torpaqlarının mülkiyyətə və icarəyə verilməsi zamanı müəyyən qaydalara əməl edilməlidir. “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.1-ci maddəsinə əsasən bələdiyyənin ərazisində daimi yaşayan və eyni zamanda ən azı beş il müddətində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan Azərbaycan Respublikası vətəndaşlarının mülkiyyətinəbu Qanunun 9.8-ci maddəsində müəyyən edilmiş məhdudiyyət nəzərə alınmaqlafərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpağın ayrılması, habelə Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələrdən irəli gələn öhdəlikləri yerinə yetirmək məqsədi ilə torpağın dövlət mülkiyyətinə və ya icarəsinə verilməsiistisna olmaqla, digər hallarda bələdiyyə torpaqları üzərində mülkiyyət və icarə hüquqları yalnız açıq torpaq hərracları və ya müsabiqələri vasitəsilə əldə edilə bilər.

Torpaq sahələrinin icarəyə verilməsi üzrə vərəsəlik məsələləri də əhəmiyyət kəsb edir. İcarəçinin öldüyü halda icarə hüquqlarına xitam verilirmi? Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinə əsasən icarə müddəti tamam olanadək, icarəçi öldükdə torpaq sahəsi üzərində icarə hüququ onun vərəsələrinə keçir.

Hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqlarının ümumi xarakteristikası ilə bağlı müəyyən məhdudiyyət nəzərə alınmalıdır: əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, habelə xarici dövlətlər Azərbaycan Respublikasında torpaq sahələrini yalnız icarə hüququ əsasında əldə edə bilərlər.

Torpaq üzərində hüquqların tanınması üçün bu hüquqlar (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınmalı və həmin reyestrdən çıxarışla rəsmiləşdirilməlidir.

Kirayə və icarə müqavilələrinin notariat qaydasında təsdiqlənməsinin vacib olan sənədlərdən biri daşınmaz əşalara dair mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasıdır. Bu hüquq çıxarış əsasında müəyyən olunur. İcarəyə verənin hüququ mövcud olmalıdır ki, bu hüququ digər şəxsə müqavilə əsasında verə bilsin.

“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19-cu maddəsinin tələbləri icarəyə görünənin diqqətindən yayınmamalıdır. Həmin maddəyə görə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Torpaq sahəsi və ya yerin təki sahəsi icarəyə (istifadəyə) verildikdə qeydiyyat üçün təqdim edilən müqaviləyə torpaq sahəsinin və yerin təki sahəsinin planı əlavə edilir.

Kirayə və icarə müqavilələrini notarat qaydasında müqavilə bağlamaqla tərəflər öz hüquq və vəzifələrini dürüst müəyyən etməklə yanaşı bu hüquqların təmin edilməsi yüksək sübutedici notariat sənədinə malik olurla ki, bu da öz növbəsində mülki dövriyyənin və mülki hüquq münasibətlərinin hüquqi baxımdan sabitliyini və vətəndaş hüquq və mənafelərinin qorunmasını təmin edir.

 

Əlixan Şirvanov,

Şirvan şəhəri 1saylı Notariat Ofisinin

xüsusi notariusi